Manche Umzüge sind von Dringlichkeit geprägt.
Andere von Geduld.
Dies ist eine Geschichte über die zweite Art.
Das ist die echte Geschichte von zwei unserer Kunden.
Wir nennen sie einfach Anna und Markus, um ihre Privatsphäre zu schützen.
Ein deutsches Paar Anfang 40, beide mitten im Berufsleben – Markus im Homeoffice für eine Münchner Firma, Anna beim Übergang in die freiberufliche Beratung. Sie waren keine Rentner, die einem Steueranreiz hinterherjagten.
Sie bauten sich ihr Leben in ihrem eigenen Tempo auf, was bedeutete, dass sie die Freiheit und das Bedürfnis hatten, die Dinge zu testen, bevor sie sich festlegten.
Dieses Bauchgefühl hat ihnen gute Dienste geleistet.
Es hätte sie aber auch fast einen Hauskauf gekostet, in den sie gedanklich schon eingezogen waren.
Wie sie zu Wanderlust Abruzzo kamen
Markus und Anna hatten sich über ein Jahr lang intensiv mit den Abruzzen beschäftigt, bevor sie Kontakt zu uns aufnahmen.
Methodisch, akribisch mit Excel-Tabellen bewaffnet, hatten sie Regionen verglichen, jedes Auswanderer-Forum gelesen und sich ein wirklich detailliertes Bild von dem gemacht, was sie wollten.
Was ihnen fehlte, war ein verlässlicher, ehrlicher Ansprechpartner vor Ort.
Jede Immobilienanfrage, die sie an italienische Makler schickten, blieb entweder unbeantwortet oder kam mit Informationen zurück, die sich später als unvollständig herausstellten.
Sie fanden Wanderlust Abruzzo durch eine KI-gestützte Recherche und kontaktierten uns direkt über unsere Website.
Einerseits, weil wir auf Deutsch mit ihnen kommunizieren konnten, und andererseits – wie Anna es in einem der ersten Telefonate ausdrückte – „weil wir jemanden wollten, der uns auch die unbequemen Dinge sagt und nicht nur die schönen.“
Dieser Wunsch prägte die gesamte Zusammenarbeit, die folgte.
Phase 1: Planung – Testen vor dem Festlegen
Bewusst zuerst mieten
Im Gegensatz zu vielen Kunden, die sofort kaufbereit ankommen, war Markus und Anna von Anfang an klar: Sie wollten mindestens ein Jahr lang mieten, bevor sie eine Kaufentscheidung trafen.
Das ist ein wirklich kluger Ansatz und einer, den wir immer wieder empfehlen.
Erst zu mieten gibt dir die Zeit, eine Region richtig kennenzulernen , bevor du dich langfristig bindest.
Allerdings wird der derzeitige Mietmarkt aufgrund von Saisonvermietungen zunehmend schwieriger, wie wir auch in unserem Blogbeitrag über Mieten vs. Kaufen in Abruzzo beschreiben..
Da sie es nicht auf die 7%-Pauschalsteuer für Rentner abgesehen hatten – was für ihre Situation im erwerbsfähigen Alter irrelevant war –, war ihre Suche nicht auf kleinere, qualifizierte Gemeinden beschränkt.
Das eröffnete wesentlich mehr Optionen, einschließlich größerer Städte mit einer stärkeren Infrastruktur.
Wir trafen eine Vorauswahl an Mietobjekten in der Gegend um Chieti – nah genug an den Angeboten und dem Flughafen von Pescara und mit einer guten Internetanbindung für Markus’ Remote-Arbeit. Innerhalb von zwei Monaten konnten sie ihr Mietobjekt beziehen.
Wieder einmal das Transparenzproblem
Bei der Mietwohnungssuche stießen Markus und Anna auf dasselbe Muster, das wir bei fast allen Kunden sehen, unabhängig von der Nationalität: Italienische Makler, die schlichtweg nicht besonders auskunftsbereit waren.
Zwei verschiedene Makler zeigten ihnen Objekte mit vagen oder ausweichenden Antworten zu den Eigentümergemeinschafts-Kosten.
Bei einer Immobilie wurden die Leitungen als „kürzlich renoviert“ beschrieben, was sich später als Baujahr-Original herausstellte.
Besonders für Markus war dies ein echter kultureller Reibungspunkt.
Nicht der Papierkram an sich, sondern die Lücke zwischen deutschen Erwartungen an dokumentierte, aufgeschlüsselte Präzision und der beziehungsorientierten, mündlich verhandelten Art und Weise, wie Informationen auf dem italienischen Immobilienmarkt fließen.
Wie wir ihm schon früh sagten:
Es ist nicht so, dass jemand unehrlich ist – der Standard für aktive Offenlegung ist hier einfach anders als in Deutschland.
Man muss aktiv nachfragen, anstatt davon auszugehen, dass Dinge von selbst angesprochen werden.
Genau deshalb übernehmen wir die Kommunikation mit den Maklern direkt auf Italienisch – nicht nur zur Übersetzung, sondern um die spezifischen, gezielten Fragen zu stellen, die echte Antworten statt pauschaler Beruhigungen liefern.
Das Haus, das es fast geworden wäre
Nach einem Jahr Miete und dem echten Kennenlernen der Region fanden Markus und Anna ein Objekt, das fast zu schön schien, um wahr zu sein.
Ein Steinhaus mit Grundstück in der Nähe von Penne, weit unter dem Preis vergleichbarer Immobilien in der Gegend.
Sie waren verständlicherweise begeistert.
Wir empfahlen die übliche Prüfung (Due Diligence), einschließlich einer Aufschlüsselung der Gesamtkosten vor der Abgabe eines Angebots – und hier kam die Überraschung:
Nachdem Notargebühren, Grundbucheintragung, Katasteraktualisierungen und Registrierungssteuern berechnet wurden, beliefen sich die zusätzlichen Gesamtkosten auf fast 15 % auf den Kaufpreis.
Das war deutlich höher als von beiden erwartet – und zwar so hoch, dass der „Schnäppchenpreis“ gar nicht mehr so attraktiv aussah, als das Gesamtbild vor ihnen lag.
In Italien ist die Notargebühr kein kleiner administrativer Nebensatz.
Der Notar (notaio) ist ein obligatorischer Teil jeder Immobilientransaktion und dafür verantwortlich, den rechtlichen Status der Immobilie zu prüfen und die Übertragung offiziell zu registrieren.
Die Gebühren liegen je nach Wert typischerweise bei 1–2,5 % des Kaufpreises. Darüber hinaus fallen Registrierungssteuer, Katastersteuer und Hypothekensteuer an, die bei einem Zweitwohnsitzkauf zusammen weitere 9–10 % ausmachen können.
Bei einem sehr niedrigen Kaufpreis machen diese weitgehend fixen und prozentualen Kosten einen deutlich größeren Anteil an den Gesamtausgaben aus als bei einer teureren Immobilie – genau das hat Markus und Anna kalt erwischt.
Anstatt davon auszugehen, dass ein niedriger Kaufpreis auch niedrige Gesamtkosten bedeutet, traten sie einen Schritt zurück, kalkulierten ihr Gesamtbudget mit diesen Kosten neu durch und entschieden sich, stattdessen nach anderen Immobilien zu suchen.
Darunter auch solche, die im Angebotspreis etwas höher lagen, aber nach Einberechnung aller Gebühren ein wirklich besseres Gesamtkostenverhältnis hatten.
Die richtige Immobilie beim zweiten Anlauf
Mit einem klaren, realistischen Gesamtbudget in der Hand fanden sie eine andere Immobilie in der Nähe von Città Sant’Angelo.
Ein renoviertes Bauernhaus mit einem kleineren Grundstück, preislich etwas höher als das erste Haus, aber mit Gesamtkosten (nach Einberechnung aller Gebühren), die tatsächlich niedriger waren, als es das „Schnäppchen“-Objekt gewesen wäre.
Wir begleiteten sie zu den letzten Besichtigungen, stellten sicher, dass die Dokumentation der Immobilie in Ordnung war, und vermittelten unseren Geometer/Techniker für eine abschließende technische Prüfung, bevor der Kauf über die Bühne ging.
Phase 2: Ankunft – Vom Mieter zum Hauseigentümer
Sobald die Kaufurkunde (rogito) unterzeichnet war, zogen Markus und Anna von ihrer Mietwohnung in Chieti in ihr neues Zuhause bei Città Sant’Angelo um.
Wir begleiteten sie zur Wohnsitzanmeldung bei der GemeindeDa sie bereits ein Jahr über ihren Mietvertrag in den Abruzzen gelebt hatten, verlief dies vergleichsweise reibungslos – auch wenn die Adressänderung und das 45-Tage-Zeitfenster für den Kontrollbesuch der Ortspolizei (Vigili) nach wie vor die richtige Handhabung erforderten.
Von dort aus halfen wir bei der Einrichtung der Versorgungsbetriebe auf das neue Haus – Umstellung und Neuverträge für Strom, Gas, Wasser und eine Glasfaser-Internetverbindung, da eine verlässliche Anbindung für Markus’ Remote-Arbeit unverzichtbar war.
Zudem unterstützten wir sie bei der Aktualisierung ihrer ASL-Registrierung für den nationalen Gesundheitsdienst, passten die Adresse vom vorherigen Mietobjekt an und stellten sicher, dass der Übergang bei ihrem Hausarzt klappte.
Phase 3: Einleben – Ein Arbeitsalltag, nicht nur Urlaub
Da Markus und Anna beide erwerbstätig waren – einer im Homeoffice, eine beim Aufbau ihrer freiberuflichen Beratung –, sah ihre Einlebensphase etwas anders aus als bei Kunden im Ruhestand.
Laufende Fragen drehten sich meist um praktische Themen des Arbeitsalltags:
- Bestätigung, dass der Internetanbieter Videokonferenzen zuverlässig unterstützt
- Verständnis der italienischen Rechnungsanforderungen für Annas freiberufliche Kunden
- und das Finden eines zuverlässigen lokalen Handwerkers für ein paar kleine Arbeiten, die am neuen Haus anstanden
Wir stellten auch den Kontakt zu einem vertrauenswürdigen Steuerberater her, damit Markus verstand, wie seine deutsche Remote-Anstellung besteuert werden würde, sobald er in Italien steueransässig wird – und wie das Regime Impatriati genutzt werden könnte, um seine italienische Steuerlast für die ersten Jahre zu senken.
Die Moral von der Geschichte
Was Markus und Anna richtig gemacht haben
- Sie haben bewusst zuerst gemietet und dieses Jahr genutzt, um die Gegend wirklich kennenzulernen, anstatt einen Kauf zu überstürzen
- Sie haben vorab nach unbequemen, präzisen Antworten gefragt, anstatt sich mit vagen Beruhigungen abzufinden
- Sie haben die Gesamtkosten eines „Schnäppchens“ neu berechnet, bevor sie sich verpflichteten, anstatt sich nur am Angebotspreis zu orientieren
Was sie überrascht hat
- Die Lücke zwischen deutschen Erwartungen an proaktive Offenlegung und der italienischen Norm, dass Informationen aktiv erfragt werden müssen
- Wie stark Notargebühren, Registrierungssteuer und Katasterkosten die tatsächlichen Gesamtkosten einer günstigeren Immobilie verändern können
- Dass ein billiges Haus nicht immer die günstigere Option ist, wenn jede Gebühr korrekt eingerechnet wird
Wie die richtige Unterstützung das Ergebnis verändert hat
- Eine Immobilie, die wie ein Schnäppchen aussah, aber unerwartete 15 % an Zusatzgebühren gebracht hätte, wurde rechtzeitig durchleuchtet, bevor Verpflichtungen eingegangen wurden
- Der spätere Kauf war insgesamt günstiger, als es das „billigere“ Objekt inklusive aller Nebenkosten gewesen wäre
- Ein Jahr Miete verwandelte sich in echtes regionales Wissen statt in eine Vermutung auf der Basis von ein paar Besichtigungswochenenden
Wenn du genau dieselbe Abfolge durchlaufen möchtest – erst mieten, um die Gegend zu testen, das echte Gesamtbudget für einen Kauf kalkulieren und dich stressfrei einleben –, bevor du auch nur ein einziges Telefonat auf Italienisch führen musst: Unser Gesamt-Leitfaden für den Umzug nach Abruzzo führt dich durch genau dieselbe Struktur, die wir mit Markus und Anna genutzt haben.
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Planst du deinen eigenen Umzug nach Abruzzo – Miete, Kauf oder beides?
Egal, ob du noch zwischen Mieten und Kaufen abwägst oder bereit bist, ein Angebot abzugeben: Wir helfen dir, das vollständige Bild zu sehen, bevor du dich festlegst – nicht erst danach.
Bei Wanderlust Abruzzobegleiten wir deutsch- und englischsprachige Expats durch alle praktischen Phasen der Auswanderung nach Abruzzo.
Persönlich, zweisprachig und direkt vor Ort.
Nimm noch heute Kontakt mit uns auf und lass uns über deinen Umzug nach Abruzzo sprechen
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Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf in Italien?
Die Notargebühren liegen typischerweise bei 1–2,5 % des Kaufpreises (je nach Wert der Immobilie), und der Notar ist bei jeder italienischen Immobilientransaktion gesetzlich vorgeschrieben. Zuzüglich zur Notargebühr müssen Käufer Registrierungssteuer, Katastersteuer und Hypothekensteuer einplanen, die bei einem Zweitwohnsitz zusammen etwa 9–10 % ausmachen können. Das bedeutet, dass die zusätzlichen Gesamtkosten auf den Kaufpreis etwa 10–15 % erreichen können. Bei günstigeren Immobilien machen diese weitgehend fixen und prozentualen Kosten einen proportional größeren Anteil der Gesamtausgaben aus.
Ist es besser, beim Umzug nach Abruzzo zuerst zu mieten oder direkt zu kaufen?
Für die meisten Menschen ohne Zeitdruck ist das Mieten der risikoärmere Ansatz. Es vermittelt ein echtes Gefühl für eine Region über verschiedene Jahreszeiten hinweg und nimmt den Druck, eine große finanzielle Entscheidung auf der Grundlage weniger Besichtigungswochenenden zu treffen. Unser Leitfaden „Mieten oder Kaufen in Abruzzo“ behandelt den aktuellen Markt im Detail.
Muss ich eine kleine Gemeinde in Abruzzo wählen, wenn ich kein Rentner bin?
Nein. Die 7%-Pauschalsteuer, die viele Rentner auf Gemeinden unter 30.000 Einwohner beschränkt, gilt nicht für Menschen im erwerbsfähigen Alter. Das erweitert die Suchoptionen erheblich. Auswanderer im Erwerbsalter und Remote-Worker können größere Städte mit besserer Infrastruktur, Netzanbindung und mehr Services in Betracht ziehen, ohne einen steuerlichen Kompromiss beim Standort eingehen zu müssen.
Sind italienische Immobilienmakler transparent bezüglich des tatsächlichen Zustands einer Immobilie?
Nicht immer und nicht nach dem Standard, den deutsche, US-amerikanische oder nordeuropäische Käufer gewohnt sind. Das ist nicht zwingend Unehrlichkeit – die Norm im italienischen Immobiliensektor ist vielmehr, dass von Käufern erwartet wird, spezifische Fragen aktiv zu stellen, anstatt jedes Detail unaufgefordert vorgelegt zu bekommen. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum Kunden bei der Immobiliensuche nach zweisprachiger Unterstützung vor Ort fragen.
Können erwerbstätige Auswanderer Steuervorteile nutzen, wenn sie nach Italien ziehen?
Potenziell ja. Das Regime Impatriati bietet eine teilweise Befreiung von der Einkommensteuer (häufig 50 %) für mehrere Jahre für berechtigte Arbeitnehmer – einschließlich Remote-Arbeitnehmer ausländischer Unternehmen –, die ihren Steuerwohnsitz nach Italien verlegen. Die Berechtigung hängt von den individuellen Umständen ab, weshalb wir immer empfehlen, deine spezifische Situation vor dem Umzug von einem qualifizierten Steuerberater prüfen zu lassen.
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